三种情况不算二套房(三种情况不算二套房契税)不看后悔

降低首付的神器

 

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没错，说的就是高评高贷（GPGD）关注本号的读者肯定耳熟能详，因为本号开号后的第四篇文章，就对GPGD的真实利率进行精算过，文章已删了，可在知识星球查看#M0004房价做高的精算法新关注的朋友，可能不知道，。

这可是降低首付，加速上车的神器，因为高昂的税费，神器被封印多年，如今可以重现江湖不妨听我娓娓道来！全文分为五个部分:1）房价做高的原理；2）首套GPGD下资金的真实利率精算；3）二套GPGD下资金的真实。

利率精算；4）考虑提前还款下的资金的真实利率精算；5）GPGD的使用策略。这次改革，首套首付比例降低到30％，二套首付比例下降得很多，为40％/50％。

而税费的大刀阔斧的改革，占大头的增值税基本上直接砍了，超乎所有人的意料，大快人心，民生工程。不仅仅是大幅降低了交易成本，更能激活GPGD科技树，降低首付比例，以及GPGD的真实资金成本。

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01房价做高的本质买房名义上只有一个网签价格，但实际上有三个价格：1）实际成交价，真实的交易价格，一般也是房东的到手价，在上海，惯例下家支付所有税费；2）银行按揭贷款评估价，根据最新政策，首套首付比例30％，

非首套40%/50％银行贷款评估价×首付比例=可贷款金额评估价一般会参考最近6个月的成交记录，因此会滞后市场价格评估价决定了房价做高的上限3）交易中心核税价，也就是缴纳增值税，个税，契税的价格核税价决定了房价做低的下限。

因此合理的网签价格，应不低于交易中心核税价，而不超过银行的评估价从房价就可以看出最基本的经济学原理:真实成交价格取决于供需关系，而不可调控；能调控的只是名义价格，严重失真在首付金额有限的情况下，对于刚需上车和改善置换，。

当然希望能贷款的金额越高越好，由于评估价一般会参考近6个月的成交情况，如今楼市还在下行中，实际成交价一般会低于评估价或者你买的房子是笋盘，实际成交价格低于市场价那你在做按揭贷款时，是有机会把网签价格抬高到评估价。

比如400万的房子，评估价可以做高10％，400×1.1=440万按照30％首付比例，可贷440×0.7=308万，那实际首付只要400-308=92万，多贷款了40×0.7=28万92/400=0.23，首付比例降低到23％。

你还上不了车吗？那是否值得去做，那就是数学问题了，看这多贷的28万的是否划算？贷款的四大纬度，额度，利率，还款方式，授信年限这多贷的28万，可以最长按照30年等额本息来还款，注意是30年，那么从授信年限和还款方式来说，也就是无懈可击了。

剩下的就是利率！在做利率精算前，首先有三个重要推论：1）做高的金额只能贷出70%（以首套为例）；2）税费是按照做高后的房价全额计算的；3）税费是在过户后一次性付清的按照推论1）,做高的部分40万，只能贷70%（首套），。

40*70%=28万，也即仅仅多贷了28万，根据推论2），税费按照做高的全额400+40=440万计算的我们考虑三种情况：1）A房子满5年，80平，免增值税；满五唯一，免个税；首套购买，契税1%，总税费1%。

，A房子代表目前首套税费最少情况。（二套，契税3％，最少的总税费3％）

2）B房子满5年，120平，免增值税，满五不唯一个税1%；首套购买，契税1.5%，总税费2.5%。B代表适中的税费。（二套，契税3％，总税费4％）

3）C房子不满5年，120平，增值税差额5.30%/1.05，个税2%，契税1.5%，总税费接近8.55%，C代表首套税费最高情况。(二套，契税3%，总税费最高接近10.05%）

做高了40万也就是房价440万，相对于400万的税费，你需要多缴税：1）A房子，40*1%=0.4万；2）B房子，40*2.5%=1万；3）C房子，40*8.55% = 3.42万；

根据推论3)，这部分税费需要你缴税时一次性交完的，这相当于我们做高了40万，实际只多贷了28万，再减去做高的40万带来的额外税费，实际到手:1）A房子，28-0.4=27.6万；2）B房子，28-1=27万；

3）C房子，28-3.42=24.58万；

以C房子为例，按照贷款金额28万，来进行30年等额本息计算还月供，但是去掉3.42万的税费，等于实际只贷了24.58万这相当于贷款的前置手续费，借你28万，你先给我3.42万的服务费，到手只有24.58万，。

但是你还得按照28万来还月供24.58/28=0.877，大致和6/7＝0.857的比例差不多，也就是所谓的“借六还七”！借了6万，手续费1万，最终要还7万！旧社会放高利贷的极致，就是"九出十三归“，借1000元，到手900元，

一个月后还1300元；这扣掉的100元，叫砍头息之前匹凸匹网贷被点名整治的“714高炮”：借1000元，到手700元，7天或者14天后归还1100元，砍头息300元千万不要碰那些网贷小贷，都是高利贷，只借银行的钱！

因此房价做高导致的税费增加，也即贷款前置手续费，就类似于砍头息。当然刚刚是以最高税费比例计算的，现在满五年基本都是普通住宅，增值税个税基本都砍掉了，那前置手续费就没那么夸张了。

02首套房做高的真实利率下文会使用到IRR函数，PMT函数，RATE函数等来进行真实利率的计算想要计算表格，微信联系zhuanxiaoqiang01索取下图左半部分，是根据等额本息按揭贷款计算的年利率，。

确实和宣称的4.1％是一致的，童叟无欺如果考虑为了多贷这28万，所花费的前置手续费3.42万，相当于第0期的金额只有24.58万但后面的月还款额，还是按照28万来计算这样拉一下现金流，计算IRR，得到年化利率为5.22%。

备注：这个计算的是年化单利，月利率乘以12

当然这里也有更加简单的计算方法，根据PMT计算月供值，然后使用RATE函数就直接可以得到月利率，而不用列出现金流了。这和IRR计算的结果是一致的。

对于最高税费8.55%的房子来说，做高的28万的真实利率在5.22%，这个利率差不多和一般的信用贷水平一致当然现在LPR下行，很多优质信用贷利率都降低到3.5%以下了而对于最低税费1％的房子来说，做高的28万的真实利率在4.22%，

这个利率和目前的按揭贷款利率差不多了首套做高的资金，真实利率在4.22%-5.22%之间，利率也还可以接受这里的结论是基于首套，4.1%按揭贷款利率，等额本息30年期限03二套房做高的真实利率如果是二套，那你还能这么玩吗？。

按照目前的政策，二套首付比例为50%,五大新城+宝山+临港为40%我们以50%为例来计算注意目前二套的按揭利率，为LPR+30BP=4.2+0.3=4.5%，五大新城+宝山+临港为4.4%我们以4.5%来计算。

这意味着你得按照做高的全额40万缴税，但是你只能多贷40*50%=20万，相应的你的首付也只是减少了20万。二套房的契税为3%，所以之前的计算需要更新。

根据之前列举的三种情况，我们再算一次。

二套最低税费，只有3%的契税，由于贷款成数的减小，多贷的20万的真实利率也达到5.04%按照最高税费比例，则真实利率达到6.53%比首套大概高1％以上这个利率也不是太夸张，5.04％-6.53％范围，也还可以接受。

04提前还款下的真实利率以上是纯理论计算，但考虑现实，大多数人买第一套的时候都不用力，导致置换是很常见的事情这样你会发现，我们之前的推导都是有问题的，房贷实际上不可能还30年的你父母天天抱怨这房贷背30年可怎么办啊，。

人都老了，人生有几个30年啊？这时候你可以带他们去二手房市场转转，看看有几套房子是还了30年再卖的，根本没有！大多数人五到十年就开始置换了，或者提前结清了因此考虑大多数人会提前还款这个现实，就需要重新计算真实利率，。

因为现金流变化了虽然前置手续费1~10.05%一次性收取，但是前文计算是用30年来平摊这部分费用，平摊后，利率就降低了但如果10年就还清，那这笔费用只能均摊到10年，当然真实年利率会更高甚至如果你满5年就卖了，。

那这个真实利率会更夸张了。继续用IRR照一照，以首套房为例，税费比例最高8.55％下，高评的28万，如果用10年就提前还款，真实利率是5.87％。

如果5年就还清，真实利率已经达到7.14%,

极限情况3年就要还清，真实利率达到9.78%这时候你做高就是吃毒药，房价不涨你就死翘翘不过如今税费政策下，五年内卖是不可能的，全额增值税房住不炒，大多数人至少得捂5-10年同样首套房如果满五唯一，税费1％，即便5年提前还款，

真实利率也只有4.43％。相当于你借了一个28万的信用贷，月供按照30年等额本息来还款。其他税费情况，二套情况见下表。

提醒一下，还里没算房价做高情况下，额外需要花费的贷款中介费用，如果你不幸花了，那真实利率还得增加PS：上海地区按揭贷款直接联系魔都一块砖，免费办理05房价做高有没有必要恭喜你，终于坚持看到最后经过这么细致的精算，。

可以得到如下关键结论：1）首套，只要找到满五年的普通住宅，税费范围只有1-2.5％，以5年提前还款来算，真实利率只有4.43％-4.95％相当于你借了一笔低息信用贷，按照30年等额本息来还款，月供低而且在以按揭贷款的形式上征信，

在办其他贷款时，按揭贷款一般不算负债，可认为征信友好，不增加负债完美！！！因此对于首套，在目前的税费政策下，应当尽可能地做高把首付压力转化为月供，买更好的房子，或尽快上车！当然能做高多少，也受限于评估价的限制和房子的笋盘度。

2）二套，考虑5年提前还款，那利率基本上在6％以上如果买满五的房子，没有增值税，利率在6.45％，你能接受这个利率，也可以考虑但也有更好的选择，比如一些分期卡，同样利率可以做到3.68％，也是先息后本，三年才归本的还款方式，。

负债可以隐藏二套的话，更优的选择是抵押经营贷，无论贷款成数（一般6成以上），还是利率（低至3％），都更胜一筹！欢迎咨询办理最后，房价做高，合同签署也需要注意一般是由网签合同和补充协议组成欢迎选择魔都一块砖，。

做专业的二手房代购服务。其他城市是否值得做GPGD，可以采用本文相同的算法，用IRR照一照真实利率。

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