三种情况不算二套房(三种情况不算二套房契税)

全域松绑120㎡以上的户型限购！

 

广州楼市年前来了个大招，全域松绑120㎡以上的户型限购！新政原文不长，但却被称为“含金量史上最强”根据2023年“920”政策，目前广州的限购区为越秀、天河、海珠、荔湾、白云（非北部四镇）、南沙广州全面不限购的区域为从化、增城。

而本次广州市年前楼市新政，主要有4点：限购政策优化调整①120㎡以上（不含120㎡）房子不限购，包括一二手，限购区，不再限购，本地居民和外地任意买②商服类物业不再限定转让对象！③卖一买一（挂牌也算），租一买一，购买住房时相应核减家庭住房套数。

④允许办理双证/多证合一！想买120㎡以下住房的购房者，在广州非限购区依旧可以随便买，限购区也只要2年社保，其实门槛也并不高根据中指院数据显示，2023年，广州120㎡以上新房成交占比同比提升了3%，说明改善需求的市场地位在提升，而此次新政则是定向刺激改善型市场，很精准。

值得注意的是，其中“商服类物业不再限定转让对象”算是利好公寓和商业大平层，法人，个人都能买卖2017年到2020年，这段时间的公寓只能卖给法人，也就只能以公司的名义购买2020年广州出新政，广州新批规划销售的公寓商铺等商办类物业个人都可以购买。

但只针对2020年新增的增量放开，在此之前的2017年-2020年的存量项目并没有纳入2020年新规至此，广州2017年3月30日发布的政策（下称“330新政”）中关于公寓限购的措施已经正式松开，公寓迎来全面松绑。

那么，新政后，在广州买房，首付、税费、贷款都咋算？关于限购

问题一：非本地户口+无社保，现在能在广州哪里买房？目前无社保的外地朋友，想在广州买房，可通过以下两种形式：1、包括天河、海珠、荔湾、越秀、南沙、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）的限购区内，120平以上住房，随便买。

2、非限购区，如番禺、黄埔、增城、白云（含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、花都、从化等区域，均为全户型不限购以上形式，都可以无需户口和社保，外地朋友能不限套数进行购房问题二本地户口，限购区有1套90平，非限购区有1套130平，能否还在限购区买房？。

可以主要分为以下三种情况：1、维持原状不变本地户籍居民家庭，在限购区域内能买2套住房，目前还能在限购区内买1套，任何户型都行2、将90平房子出租或挂牌前往相关部门备案后，在限购区能买2套房3、120平以上房子，直接买不用愁。

问题三：本地户口，限购区已有两套，如何在限购区再买房？1、120平以上的住房，不限购，随便买；2、如果你的房子中有120㎡以上的，那不计入限购套数，可以再买，能在限购区买2套3、如果你的房子两套都在120平以下，可以将其出租或挂牌，核减套数后取得购房名额。

问题四：广州有1套房在供，是否直接去门店挂牌，挂牌后再买能3成首付吗？目前广州各大银行的房贷政策还没跟进；其中“租一买一”和“卖一买一”的情况，能否按首套房的首付比例和利率执行，还需要等银行细则问题五：限购区刚好120平的，会占用名额吗？不限购的界定标准在哪？。

会，120平住房仍在限购范围内。据通知显示，其界定标准为在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平）住房，不纳入限购范围。关于限售

问题一：限购层面几乎是全面放开，那么，个人限售2年，公司限售3年还存在吗？存在的就个人层面，目前广州二手房买卖仍执行限售2年的界定标准，须取得不动产证满2年后，方可转让假设买家手上有未满2年的房源，眼下仅能通过出租备案，进行核减住房套数。

关于贷款

新政后，是不是名下自有住房只要出租或挂牌出售，再买房的首付成数和利率就可以按照一套计算？据悉，根据广州不同银行的工作人员说法，大部分都表示会有新政策（即名下房子出租或挂牌后可按首套核算），但是还在等具体细则。

一、2024年两套已结清再买第三套直接按首套房贷款，三成首付？最新解答：2024年2月19日起，广州纷纷传闻多家银行吹风：把限购区两套房挂牌放租或放售，再买第三套房可按首套房贷款记者今日走访确认，目前已有至少一家国有银行，及一家股份制银行已悄然执行。

“除了120㎡以上（不含120㎡）住房不限购这一条外，租出去的房子（备案）或者挂了牌准备卖的房子，也不算限购指标这意味着有两套以上房子的家庭，只要把房子租出去或者挂牌出售，就可以再买把两套房子挂牌出售或放租，再买当首套。

某四大银行珠江新城支行的一名业务经理告诉记者：其所在银行内部已口头通知执行广州市政府的文件，“具体文件还未下发”该经理指出，政府层面管控住房套数，银监部门管控利率，只要按照政府的文件执行就可以她称，如果在限购区有两套建面超120㎡的住宅，再买第三套完全没限制，“两套已结清再买第三套直接按首套房贷款，三成首付，利率按最新的3.95%；结清一套则可以四成首付，利率4.25%。

如果名下有一套建面超120㎡，也可以直接剔除掉这套房的名额”该业务经理表示，目前政府想方设法支持大家买房，如果家有两套房建面未超120㎡，则可以将两套都挂牌放售或放租，“按照政府的文件，这样也可以购买第三套房”。

“只要把两套房都挂牌出售或出租，凭回执，我们就会受理，且直接按三成首付办理贷款”不过，他指出，必须名下两套放盘的房子都是已经收楼，或已属现楼，“如果两套房都放盘且已结清贷款，再买第三套就按首套贷款；如果只放盘其中一套，再买的第三套，就按二套房贷款4成首付”其称，目前其所在银行已支持执行政府政策，“无论购买一手房还是二手房都可以。

今年2月初，广州市房屋交易监管中心已发布办理房屋租赁登记备案和存量房屋交易房源信息编码指引的通知，指引业主放租或放售事宜按照目前广州的房地产调控政策，把两套房出租或出售的操作仅限于交易核算买房资格的时候，可以按照首套，但政策未明文支持房贷，当前国家扶持房地产发展，刺激消费，应该会允许银行按照自己的实际情况，适当享有一定的自主权。

二、目前关于广州公积金、商贷的政策，可以根据下面两张图对照一下自己的情况：

问题一：本地户口市区有一套房，“挂出”后再去荔湾买的话，能否算首套？据银行相关工作人员透露，目前仍未出具相关细则调整，暂时仍按照“认房不认贷”的套数认定标准来执行换言之，广州市内本身有房，再去买的话，可能会被认定为二套。

问题二：家住130平天河房，想原地置业120平的话，算几套？按照以目前房贷政策来看，暂时算二套比如一套130平的天河房，虽然对家庭购房套数并不造成影响，但受套数认定标准，再购房贷款时，暂无法享受首套三成的优惠。

问题三:只要有能力，是否能无限买120平以上住宅？首付怎么算？按照目前广州市内所执行的购房政策，首套3成首付，二套4成首付，三套全款。关于税费

一二手房买卖受名下房产套数影响的主要税种是契税根据税局咨询的情况来看，目前征税还是按照查册的情况来收税，以家庭为单位，查册有几套房，就按几套房来征税按照此前的标准，如果是名下已经有一套房产，那么一二手的税率都是3%；但如果是首套，房产面积≤90㎡税率为1%，＞90㎡税率为1.5%，可以节省不少。

按这种情况来看，虽然新政后，名下有房的个人或家庭可以通过出租或挂牌增价购房的套数，但税费依然是比较高的问题一:想“租一买一”、“卖一买一”，税费怎么算？涉及2笔税费，个人出租房屋应征税额与一二手购房税费。

以个人出租住宅为例，假设租金为1000元，应征税额即为20元（1000*2%），详细税费综合征收率如下：1)租金未达2千元，为2%；2)2千元至3万元，为4%；3)3万元至10万元，为4.295%；4)10万元以上，为5.91%。

此外，通知内暂未出具购房税费相关细则，有一定可能会沿用早前的税费政策即一手交易时是否按首套核算交易契税、二手是否按照满二唯一进行税收优惠，目前仍未有变动消息问题二:144平的豪宅税，有被取消吗？目前，二手豪宅税并没有被同步取消。

交易时除常规的契税、个税外，还要付额外5.3%以上的增值税。购房咨询请加微信号：mona_lo广州新盘开盘资讯可以关注公众号

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