三种情况不算二套房(三种情况不算二套房契税)

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目前上海新房认购采用计分制，但政策发布以来，小胖君收到了大量群友关于新房计分政策的疑问，包括无房户的认定条件，5年购房记录的认定标准等等小胖君为此隆重推出一期《小胖房产问答》栏目，挑选了100个计分制相关问题。

由小胖看房创始人张铭磊以及资深业内人士，为大家准确解答在买房过程中遇到的积分问题。

想要了解有计分政策下，自己能打多少分？欢迎点击小胖看房团小程序一键查询上海新房认购计分值！

Question：小胖君，5年内无购房记录，是按网签时间计算，还是产证下来的时间算呢？Answer：按网签时间。

Question：小胖君你好，五年内限售时间，是网签还是产证？Answer：按网签时间。

Question：满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？Answer：满五唯一按产证时间。

Question：小胖你好，家庭买房，夫妻交的社保月数不一样，怎么计算年限分。Answer：家庭买房年限分按社保缴纳较高的一名成员计算。

Question：小胖君你好，计分政策实施以后，非沪籍单身是否可以参与计分买房？Answer：您好，目前的计分政策主要针对认购客户和摇号非沪籍单身是限购的，所以不能参与认购摇号；符合条件的非沪籍家庭可以购买一套房。

Question：如果是离异，丧偶这些情况，家里有未成年孩子，计分时，算是单身还是有家庭？Answer：计分政策中，对于家庭情况是成年未婚、离异、丧偶的，无论是否包括未成年子女，家庭情况为0分。

Question：小胖君，满五唯一的房子，卖掉以后，算无房户吗？Answer：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

Question：小胖君，请问名下无房5年内无购房记录的范围仅是上海，还是全国，房子在外地，可以算无房户吗？solution：目前计分政策仅限于上海范围内。

Question：小胖君您好，我名下有一套2011年前和父母共有的房子，这样是算有房户还是无房户？Answer：算无房。

Question：小胖君，赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？Answer：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。

Question：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？Answer：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1，不再进行计分排序，全部纳入公证摇号。

Question：双方沪籍，离婚后，净身出户一方，是否算无房户？Answer：如果在离婚前，夫妻家庭名下只有一套房，他还可以购买一套；但如果离婚前，夫妻名下有2套房，甚至更多，离婚后其中一方名下无住房，如果离异不到3年要购房，在核查环节，会核查到3年内夫妻名下拥有2套住房，就不能购房。

Question：承租的公有居住房屋算有房吗？Answer：在计算积分时，认购对象承租的公有居住房屋记入认购对象名下住房套数。

Question：社保缴纳月数的依据是什么，去哪里查？Answer：社保缴纳月数是指在本市按月正常缴纳，自2003年1月起算，以社保联网反馈数据为准（不包括：农保、居保、外来从业人员综合保险、异地转入本市，一次性征地补偿等）

Question：无法通过社保联网反馈数据准确体现社保月数怎么办？Answer：现退役军人、博士读博期间、镇保人员、协保人员，通过社保联网反馈数据无法准确体现其在本市工作（服役、读博）期间按月正常社保缴费情况，

应当由认购对象提供相关佐证资料予以核定其社保月数。涉及此类情况的认购对象需在认购截止日前提供相关资料。

Question：两个及以上家庭认购，分数怎么计算？Answer：认购对象包括两个及以上家庭的，按其中总分（基础分+年限分）较低的家庭计分。

Question：社保有要求连续社保吗？Answer：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

Question：境外人士购房也要积分摇号吗？Answer：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认购。

Question：小胖君，企业认购怎么计算分数Answer：企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。

Question：小胖君你好，名下房产中认购对象（及其家庭成员）中的“家庭成员”算不算父母？Answer：不算。

Question：小胖君，我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗？Answer：不算，名下有住宅才算有房。

Question：小胖君，年限分最高是多少分呢？Answer：年限分=认购对象的社保缴纳月数*社保缴纳系数社保缴纳月数从2003年1月开始算，一般截止认购起始日前的2个月（按开发商公示的认购文件为准）

Question：社保缴纳系数规定的标准是什么？Answer：社保缴纳系数区间：每月0.1至0.24分，按上市项目产品类型、面积决定。大概率跟套均总价有关，但不绝对，按开发商公示的认购文件为准。

Question：小胖君你好，买房新政策中，退休人员社保年限怎么计算？Answer：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。

Question：小胖君，政策出来前以前补缴的社保月份算吗？比如在政策出来前，补缴过2016年三个月的社保。Answer：补缴社保部分不算。

Question：同一段时间，只能认购一个新盘吗？要等多久才能认购第二个？比如交完认购金，没入围，马上就可以去认购第二个了吗？Answer：同一认购时段内（认购开始至摇号结果公布）大部分情况只能认购一个楼盘。

Question：我有一套房子，房产证上是几个人的名字，2002年左右买的。但2018年改过份额，算5年内有购房记录吗？Answer：不算

Question：上海人去外地当兵社保算积分吗？Answer：算。

Question：博士的社保月数怎么计算？Answer：在读博士可以开学院证明，已毕业的提供毕业证书，在上海就读期间，计算社保月数（以上就读学校需经由学信网认可）

Question：公务员社保月数怎么计算？Answer：公务员2014年后才有社保，2014年之前可以由所属机关开具证明，计算社保月数。

Question：请问使用权房承租人是自己（非买卖，2019亲人更名到名下），这样算名下有房吗？Answer：积分算有房

Question：请问 双方上海户籍 老公11年前和父母有一套 并且贷款在还，我名下无房无贷，今年拆迁我父母购房要是写我名字 是首套二套呀？Answer：首套

Question：我现在有二套房，而且第二套房每年也在交房产税，目前，我又下来一套动迁房，需要签五联单，但产证要三年以后才能办理那这套动迁房，现在是否也需要加房产税？谢谢！Answer：动迁房不需要

Question：小胖你好，我跟我老婆名下共有一套房，老婆跟她父母共有两套动迁房，这两套最早的产证是2011年之前的，后面家里老人去世，她父亲做遗产继承后重新做了产证，现在产证日期是2014年的现在考虑卖房置换新房，这个情况，积分如何计算？按名下无房还是有房？。

Answer：不卖有房；和老婆共有的卖掉置换，算无房。

Question：父母有一套08年买的房贷款还在还 如果把贷款还清 过给我的话 他们买房积分算无房无购房记录吗答Answer：算的，需要销售方式给你

Question：咨询一个问题，过去五年内有拆迁在计分系统中是否会被记录为五年内有购房记录？Answer：拆迁分的房子，如果动迁协议有网签记录，算有房有记录。

Question：请问下，我在2016年8月的时候网签一套住宅，2017年9月网签车位，2021年1月两个全部撤签，退给开发商了，这样算无房且五年内无购房记录吗？Answer：算

Question：外籍人士在上海买房在现有计分制情况下怎么打分，是个税计算吗，还是只能是社保？Answer：只能是社保

Question：房子买的早前两年买了车位 然后一起换了新产证这个怎么算 也算五年内无购房记录吗？Answer：不算五年内购房

Question：想问一下，大家的积分是由开发商来审核的么？有公证处监督？Answer：政府审核认定

Question：双方已签订拆迁合同，拆迁房需5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？Answer：拆迁合同分成2种情况：第一种是选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；第二种是选房后的合同，签动迁协议，算有房。

Question：我想问一下，我买的XXX小区一期，当时还没有积分制现在二期超过了1.8入围比，触发了积分，按照道理不是限售五年吗？那对我们一期有影响吗？不会也限售吧？Answer：触发1.3五年限售是按照预售证来的，按你的意思你们小区至少是分两次卖的，也就是说有多张预售证。

所以这次二期房源限售，不影响你们一期。

Question：想问一下，摇号是开发商摇号吗？Answer：新房摇号排序使用上海市东方公证处的专用摇号电脑及上海市公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构全程现场监督公证，摇号排序结果当场公示。

Question：有1套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？Answer：如果动迁房是5年内购入的，就算有购房记录。

Question：小胖君，沪籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？Answer：二手房交易方式过户，算无房。

Question：不触发积分的项目，可以公司名义买吗？Answer：个人认购和企业认购一并摇号，个人优先选房，选剩房源再由企业按照摇号排序进行选房。

Question：开盘选剩下的房源，还要积分吗？Answer：计分摇号排序入围的认购人选剩的房源，按照公平公开公正的原则由开发商对未入围认购人销售，具体方案由开发商自行制定。

Question：小胖君，我购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？Answer：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

Question：小胖君，我名下仅有一套使用权的老公房，如果把承租人转让，买房时算无房吗？Answer：算的。

Question：退休人员社保怎么查？Answer：查询社保有几种方法供选择一种是持有效身份证到就近的街道、镇社区事务受理服务中心或就近的区社保经办机构自助查询机上查询，若要明细，可携带身份证至社保中心柜面查询。

还一种是在随申办的小程序或app当中查询，可打印电子凭证如果退休人员有部分或所有年限拉不出社保，可以到退休时的社保局拉一份“养老金核对表”，来证明自己缴纳了多久的社保无论是上述哪一种方式，计算积分都从2003年1月开始。

Question：央企的上海公司，社保交北京的，算积分吗？Answer：缴纳在外地、或外地转入上海，或补交部分的社保不计算社保分。

Question：为什么项目的入围比不同？Answer：各批次新房的入围比由政策审核制定，一般内环内2.5，内外环间2，外环外热点板块1.8，外环外其他板块1.3。

Question：可以同一个项目买2套以上吗？Answer：大部分情况下，每个家庭仅限登记一次，不得多次登记，每一组登记客户仅限购买1套住宅。（以开发商正式发布的认购文件为准）

Question：企业购房需要什么条件？Answer：企业在上海购买商品住房必须同时符合一下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：1企业设立年限已满5年2企业在本市累计缴纳税收金额已达100万3拥有10名及以上职工、且职工按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

企业近年缴纳税金满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

Question：需要核定社保月数的军人，需要提供什么资料？Answer：现役军人：部队政治工作部证明、军官证退役军人（自主择业）：退役军人事务管理局开具的证明、军人退役证退役军人（统一安置）：单位证明、军人转业证

消防救援人员：《军人退役基本养老保险参保缴费凭证》、《军人退役基本养老保险关系转移续接信息表》、在职证明

Question：需要核定社保月数的博士（后），需要提供什么资料？Answer：博士毕业：硕士毕业证书、博士毕业证书、《教育部学历证书电子注册备案表》、《教育部学籍在线验证报告》注：硕博连读，提供硕博连读研究生院转博证明；直博，提供研究生院开具的学籍证明。

博士后毕业：《博士后证书》、《出站证明》

Question：需要核定社保月数的镇保人员，需要提供什么资料？Answer：镇保人员在职：《城镇职工基本养老保险缴费情况》、《养老保险个人权益记录单》镇保人员退休：社保中心出具的镇保缴纳轨迹证明、《养老金核定表》

Question：需要核定社保月数的协保人员，需要提供什么资料？Answer：社保中心出具的协保缴纳轨迹证明、《养老金核定表》

Question：入围分数线是政府制定的，还是开发商制定的？Answer：按打分结果对认购对象由高到低排序，项目的入围比×项目上市套数的积四舍五入取整后的数字所对应的分数作为入围分数线。

Question：什么样的情况下会限售？Answer：认购对象的总组数与准售房源套数比例超过1.3:1，准售房源5年内不得转让，与入围比无关。

Question：我太太跟她妈妈一起在上海有一套房，并且她在房产证上只占1%，这样算是名下有房吗？会影响我们的积分吗？Answer：要看这套房是在什么时间段共有的如果是2011年前和母亲共有的房子，则算无房；。

如果是2011年后和母亲共有的房子，则算有房；

Question：请问买入新房的话，是按土地使用期限起始日开始算，还是按产证发出的日期来算？Answer：住宅70年产权从拿地开始计算

Question：配偶故去，算家庭还是单身？Answer：配偶不在了算丧偶，婚姻关系从一方死亡宣告结束上海计分制计算家庭结构分数时，若认购对象为成年未婚、离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），皆是计0分。

Question：夫妻两人，首套房首贷款，但只有一人有补充公积金，可以贷120万还是110万呢？Answer：没有补充公积金可贷50万最多，有补充可最多贷60万，您这种情况可以贷110万。

Question：2011年前，男方和父母共有2套，用过商业贷款，女方和父母共有1套，没贷款。现在贷款全部还清，再买房子算首套，贷款算二套对吗？公积金贷款呢？Answer：购房算二套

Question：11年前的房产证，父母和小孩名字都在上面，写了“共同共有”，请问能否约定具体份额？Answer：可以

Question：07年与父母共有一套房，婚前13年贷款买房，后离婚，21年结清贷款并卖出13年的买的房子，离异满三年，算积分算无房户吗？Answer：积分算无房

Question：与父亲共有一套房，购买父亲份额后出售，现已无房，购买父亲份额的行为算五年内有购房记录吗？Answer：同一产证内不算

Question：请问夫妻2人一个常规打分高，一个社保打分高，最后分数是常规打分高的值加社保打分高的总和吗？还是只能单独算一个人的最高分作为积分值？Answer：如果是一个家庭，只有一个基础分，也就是你说的常规打分。

社保分可以取一方的较高值

Question：婚后夫妻共有一套房，在外地，男方是贷款人，组合贷款，女方未贷。离婚不满三年，女方上海买新房算首套首贷吗？Answer：外地的房产不计入，如果是离婚后，女方如果有购房资格，算首套首贷

Question：夫妻双方一人非沪籍，一人沪籍，名下无房，正常社保缴纳，参与摇号时，算沪籍家庭吗？社保算分部分也是取高的一方分数吗？Answer：沪籍家庭，取高值

Question：请问双方名下均无房，婚后共有一套房，只有公积金贷款，男方主贷人，女方共同还款人，夫妻离婚，女方净身出户，离婚超过三年，女方再购房，算首套还是二套？Answer：超过三年不追溯，算首套

Question：父母通过赠与的方式把子女的名字加到房产证上，算子女的5年内的购房记录吗？Answer：通过赠予的方式把子女的名字加到房本上，不算购房记录但如果是2021年1月23日之后操作算名下有房

Question：本人系沪籍在外地当兵5年的政府退役士兵，待安置期间算作视同缴费(社保权益单上能查询到），我这种情况服役年限和视同缴费都能算积分吗？Answer：外地服役期间不算积分

Question：老师，您好！我父亲之前单位没有交社保，直到2012年才开始交，所以积分就很少但是我们在2007年拆迁，当时一次性补了15年的小城镇保险，如果转换成大城镇保险可以算8年，那么算社保积分时能将这8年算进来吗？。

Answer：一次性缴纳的是不算积分的，逐月缴纳的镇保，协保等都是可以算分数的

Question：请问离婚前夫妻双方名下均无房，离婚后，一方买房了，另一方可以认购浦东的新房吗？Answer：可以，只看离婚前

Question：夫妻双方均为外地户籍，男方17年买入过外地房产并产生商业住房贷款，于2021年售出房产并还清贷款，女方2020年买入外地房产，预计产证于2022年12月才能办理好，目前只有购房合同及网签备案，有商业住房贷款；夫妻一方已缴满5年社保，请问这种情况在上海再购房的话算首套还是二套，积分算有房还是无房呢，感谢老师解答~

Answer：无房

Question：您好 我们是07年网签买的房（和父母共有，当时未成年）12年办证，12年交的契税，这种情况积分算首套房还是二套房呢？Answer：首套房

Question：原名下只有一套房，现已卖出并网签，但还未过户，那现阶段打新的话，积分算有房还是无房？Answer：过户后方能算无房

Question：小胖你好，请教您一个问题，我太太与她父母共有一套房，是2011年1月前共有的，但是这套房的贷款是做在我太太名下的，这样算我们夫妻名下无房吗？谢谢！Answer：算无房

Question：您好，我们是14年底的虹口区动迁协议拿了两套房，一套已满五卖掉了另一套开发商大产证19年3月办出但我们产证一直没办，请问无论我办不办产证是否算五年购房记录呢？多谢！Answer：协议时间为准，以这个时间点看是不是算5年内有购房记录。

Question：我爸爸退休之前有10年是自己交的自由职业的社保 他上海户口城市居民。请问买新房这10年算积分嘛？Answer：算社保积分的

Question：您好，老师，我和父母名下共有一套房产，是2002年购入的，是由我贷款的公积金，现在算积分，是算名下有房？还是首套？Answer：算积分是首套，算限购也是首套。

Question：离婚又复婚的算有离婚记录吗？Answer：算

Question：夫妻双方一人非沪籍，一人沪籍，第一认购人选谁？Answer：以下融创唐镇项目对于第一认购人的积分认定，可做参考：第一认购人是指冻资账户，刷认购金账户都需是第一认购人在上海开设的银行账户。

如果夫妻二人其中一方是上海户口，另一方是外地户口，建议由上海户籍一方作为第一认购人，如用外地户籍一方，计分按外地家庭算，计分会少10分

Question：2011年前与父母共有3套住房，现在想一套去掉自己名字，将自己的份额卖给父母，请问父母买入我的份额算限购吗？Answer：不算

Question：请问下，2006年的时候我爸妈以他们的名义贷款买了一套上海的房子，加了我的名字，那时候我们全家都是外地户口，今年我这一个人上海落户了，爸妈还是外地户口，我这种情况这套房子能剔除算首套吗？

Answer：算首套。

Question：想问一下，积分入围摇号，选房时弃号，如果弃号多次后，是否将不能买新房入围了？Answer：上海选房弃号不影响下一次认购、选房以及买房。入围看的是积分，跟是否弃号多次没有关系。

Question：小胖君，我看了你们出的计分制政策，有一个疑问：赠与新规7月24日才出，为什么1月22日之后赠与的都要计入？？我应该怎么算？Answer：这两个政策有很大区别：1月新规是关于计分制政策，主要影响的是分数；7月新规则是关于限购政策，主要影响的是购房资格。

我们再复习下赠与政策新规：自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数如果通过赠与方式转让住房后，被限购则无法购房，也就无从计算积分。

如果通过赠与方式转让住房后，仍有购房资格，沪籍家庭名下1套住房计5分

Question：婚前男方父母出全款，登记在男方、女方或男女双方名下，婚后女方是否有份额？Answer：约定过房产份额的，按照约定处理没有约定或约定不明确的，分为以下两种情形：a.登记在男方名下，一般认定为男方的个人财产，女方没有份额。

b.登记在女方或男女双方名下，一般认定为男方父母对男女双方的赠与，视为夫妻共同财产，女方有份额。

Question：请问海外身份可以在中国境内买一套房的指标，分数是怎么算？海外身份是不是买新房会比较难？Answer：外国籍或港澳台同胞，提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单可购买一套住房新房积分按非沪籍计算。

Question：卖了唯一住房后，户口迁到街道集体户口，买新房户口分应该不受影响吧？Answer：您这种情况不会改变上海户籍这一条件，所以不影响积分计算。

Question：我和父母共有拆迁房是11年之前签的动迁协议，但是在18年办了产证，这样算有房还是无房？Answer：无房

Question：小胖你好，想咨询一下:我目前单身，父母于2007年购入一套房屋，我名字在上面与父母共同共有2017年时该房屋去除了我父亲的名字(非离婚等原因就单纯的去名)，因为原来是共同共有，去名时顺便重新定了一下房子的份额(我与母亲一人一半份额)。

请问根据现在的新政，这个去名加调整份额的操作，对我购房有影响吗？我是否属于首套无房且五年内无购房记录呢？谢谢Answer：不影响

Question：小胖你好！我是2002年8月到2016年2月一直在南京做公办学校老师，事业编制2016年3月工作调动到上海，还是事业编制老师是从2014年才开始交社保，以前一直跟公务员一样是不交社保的。

那我现在上海买房的社保计分是只计算我调入上海之后交的社保月数，还是在南京工作时交的社保也算呢？2014年之前没交社保的时间算不算呢？Answer：算上海的

Question：小胖您好，请问我母亲2001年退休，但是之前一直有交社保20年，请问社保积分算多少？Answer：很遗憾，2003年1月开始计算

Question：小胖你好，子女已婚，2011年之前和父母共有且都只有这一套房现在可以用子女的情况算基础分+父母的社保动态分（比子女月份多）来算总分吗？父母和子女打算购买新房都上产证，感谢！Answer：。

不行，两个家庭算较低值

Question：继承的房子，算有房吗？算购房记录吗？Answer：算有房，算购房记录

Question：请问4年前司法拍卖买到的的房子，属于5年内有购房记录吗？Answer：算

Question：我和父母共有一套房，中间去了我的名字，父亲买走了我的份额，这样父母算五年内有购房记录吗？Answer：不算，产权变更不算在“五年有购房记录”内如果您有更多问题，欢迎评论区留言提问也可以预约今日直播，在线答疑~

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