开工许可证(开工许可证和施工许可证的区别)

上文讲述了开发商办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的要点，今天我们讲一下施工许可证的办理程序和审批要点。

 

上文讲述了开发商办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的要点，今天我们讲一下施工许可证的办理程序和审批要点在这施工许可阶段需要开发企业确定首次开盘的楼栋，每栋楼宇的开工时间和交付时间并核对财务回款计划匹配程度，同时还要编制出应对突发状况的措施（如：销售流速快，该如何取证；流速慢，如何调整等），确定上述问题后，即可按照主管部门沟通取证计划，下面就办理流程中重要的节点向大家简述一下：。

1、装配式建筑的评审 该节点是最近几年一些城市为大力推广装配式建筑而新增的一环，目的是要求开发商明确装配式建筑楼栋，明确装配式建筑实施方案，开发商需委托设计院结合项目情况和运营需要编制装配式建筑实施方案，由住建局组织专家评审，主要审查装配式建筑面积是否符合该地块的建设条件意见书要求，审核实施方案是否符合技术规范及相关当地要求。

需要注意的是：提前与住建局沟通，落实专家名单，如评审中有装配式建筑构件生产企业专家参加，则需与设计院再次复核一下编制的装配式建筑实施方案中是否有采用与该企业生产类型一样的构件，商定评审会上如何处理，一旦处理不好在施工阶段受影响较大。

2、人防设计通知 项目的规划方案获批后，即可办理，该项是要明确人防面积，是否需要配备建设医疗救护工程、核生化监测工程和防空专业队工程等，审批程序简单 3、施工图审查（建筑和人防图纸） 一般在项目规划设计方案报审后即可开始施工图纸设计，此时开发商结合开盘计划制定出图计划，同时协调设计院按照当地要求入库，以保证图纸能够通过图审系统报审。

在图审前开发商应提前协调图审机构负责人和专家，保证图审效率，若开发商新进城市与当地图审机构不熟悉，建议项目的施工图纸委托当地设计院设计另外需要注意的是若图审部分含人防则需要人防图审机构和建筑图审机构均审核完成后才能出具图审备案意见书。

在图审这一环节设计单位的专业度和答复的及时性是审查的关键，开发商需要与设计院明确分工，一是要保证出图质量，二是要对专家提出的问题快速回复最后有些需要突破项提前沟通，图审开始后沟通的代价大；需要与住建部门沟通房产预测绘报告的要求，提前在图纸阶段做好，如：地下车位标明尺寸等。

注：在完成勘察报告的审核备案后，才能给予施工图审查因此勘察报告要早委托第三方机构进行现场勘察并编制勘察报告 4、监理、总包单位的确定 关于监理、总包单位的确定事宜，在较早时需要进行公开招投标并需要委托具备资质招标代理公司办理招标手续，并在住建局备案登记，时间周期较长，开发商的掌控力度较小，但自2018年前后按照新调整的建筑管理法律法规的要求，开发商可自行招标，给予了开发企业相对自由的空间，并且可根据项目的实际情况，适时开展招投标活动。

在确定总包后，沟通住建局建管处开通农民工工资预储金账户 5、质量监督证和安全监督手册 此两项手续大部分城市已将其延至办理完成施工许可证后办理安全监督手续开发商主要是需要给予总包单位安全文明措施费（一般是建安成本的4-5%之间，具体需与当地主管部门沟通确定）；质监手续在前期阶段相对简单仅需列明勘察、设计、总包、监理、检测等单位即可。

其实该两项开发商可在总包合同明确有总包单位办理即可，但需要注意的是开发企业需要监督总包单位的办理时限，不可突破运营计划，影响施工许可手续办理 6、其他重要条件 A一般在图审完成后，办理施工许可前需按照图审备案意见书缴纳市政配套费（有些城市按照建设工程规划许可证缴纳）。

B开发商需将土地款和税交齐，完成不动产权登记证的办理 C要求土方运输单位办理建筑垃圾清运上路证件，并明确土方的流向和接收单位（水土保持方案报告需要） D固定资产节能评估报告和水土保持方案报告的评审尽量在施工许可证办理前完成，或提前摸清当地的要求，再制定取证计划。

7、施工许可证 上述1-6项完成后即可办理施工许可证，办理施工许可证基本无难度，但前期开发商要做的主要是就是将文章开头提出的那些计划好，否则会对后期的工作造成被动另，施工许可证部分地区可按照单体建筑办理，也可按照组合楼栋办理，亦可项目整体办理，给开发商的选择比较大，但很重要是要保证项目的竣工验收，避免前期过嗨，后期过衰，保证项目的前后的对应。

综上，项目施工许可阶段所要协调的科室较多，从住建局建管处、质监站、人防办、财政局、审批局等前期协调工作量大，需要设计、工程、运营及时拉通交圈，项目总经理统一协调，统一思想，明确目标，方能突破 施工许可证是项目开工的合法证件，每个地方都有不同的要求，作者在这里只是做了简要介绍，文章中有诸多问题，希望大家阅后多多提意见，互相交流。

谢谢！

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